2.Вклад РЗТ в жилищное строительство в городе Нижнем Новгороде. По данным официального сайта Российской Федерации для размещения В целях реализации муниципальной адресной программы сноса и реконструкции ветхого и сноса аварийного жилищного фонда в городе Нижнем Новгороде планируется проведение аукционов на Хабаровск 35 1 2 3. Владимирская область/ Александров, Киржач 3 1.

Развитие застроенных территорий в Нижнем Новгороде.

1. Основные положения.

Процедура развития застроенной территории (РЗТ) регламентируется Градостроительным кодексом РФ (ст.46.1, 46.2, 46.3).
В соответствии с договором о развитии застроенной территории на частного инвестора возлагаются следующие обязательства:
- подготовка проекта планировки и межевания застроенной территории;
- освобождение застроенной территории от прав третьих лиц путем приобретения жилых помещений для расселения нанимателей или выплаты выкупной цены собственникам в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
- строительство новых объектов в соответствии с утвержденной градостроительной документацией.
Данный порядок предполагает комплексное обновление – реновацию жилого фонда городских кварталов путем возведения на месте ветхого жилья многоквартирных современных домов и реконструкции существующих объектов.

2.Вклад РЗТ в жилищное строительство в городе Нижнем Новгороде.

Полномочия по распоряжению «неразграниченной» землей на территории города Нижнего Новгорода имеет Правительство Нижегородской области (более 80% всей свободной территории).
Муниципальные земельные участки под жилищное строительство в городе Нижнем Новгороде практически отсутствуют.
Частично недостаток предлагаемых Правительством Нижегородской области и администрацией г.Нижнего Новгорода свободных участков компенсируется покупкой инвесторами частных земель (в основном бывших промышленных предприятий) и федеральных земель.
Процедура развития застроенных территорий активно используется администрацией и инвесторами для развития жилищного строительства на территории города Нижнего Новгорода. Количество действующих разрешений на строительство жилых домов на территориях по договорам о РЗТ в городе Нижнем Новгороде, составляет 24% от общего числа выданных разрешений.
Таблица 1
Количество выданных разрешений на строительство
(данные декабря 2017 г.)
Район
На муниципальной земле
На частной или федеральной земле
На неразграниченной земле
На участках РЗТ
Выданных разрешений всего

Автозаводский
3
1
1
0
5

Канавинский
2
0
1
1
4

Ленинский
1
7
8
5
21

Московский
3
0
5
2
10

Нижегородский
2
9
18
14
43

Приокский
7
3
3
0
13

Советский
3
8
7
8
26

Сормовский
2
7
5
3
17

Итого
24
35
47
33
139


Город Нижний Новгород со своим опытом по организации процесса РЗТ занимает лидирующее место в Российской Федерации.
Так по данным информационной системы «Консультант+. Регионы» в 2017 году в 84 регионах по теме развития застроенных территорий принято 345 правовых актов, в том числе в Нижнем Новгороде – 152.
По данным официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в 2017 году в Российской Федерации проведено 245 аукционов на право заключения договора о РЗТ, в том числе в Нижнем Новгороде 83 аукциона.
По результатам проведенных аукционов в Российской Федерации количество результативных аукционов 87 (составляет 35%), в том числе в Нижнем Новгороде 12 (15%) аукционов (Приложение 1).

3. Результат работы по РЗТ.

По итогам работы администрации г.Нижнего Новгорода за 2007 – 2017 по развитию застроенных территорий в городе Нижнем Новгороде было заключено 120 договоров, из них на текущий момент 92 – действующих, находящихся в различной стадии реализации, 19 договоров – расторгнуты по разным причинам, 9 договоров полностью исполнены. Информация приведена в Приложениях 2, 3.
За истекший период:
- построено 24 жилых дома жилой площадью 147 876,6 кв.м.
- расселено 50 аварийных домов,
- инвесторами расселено 269 жилых дома, в т.ч. по годам:
2008г.
2009г.
2010г.
2011г.
2012г.
2013г.
2014 г.
2015 г.
2016 г.
2017 г.

15
19
19
34
47
50
31
28
10
16

Так как данные дома являлись ветхими и в будущем были бы признаны аварийными, то в результате деятельности инвесторов бюджет получил экономию в размере не менее 4 млрд.рублей.

4. Программа волнового переселения.

При реализации РЗТ расселение домов является самым длительным и трудно прогнозируемым по затратам процессом. Поэтому для ускорения темпов переселения жителей аварийных домов в центре города Нижнего Новгорода, по инициативе администрации г.Нижнего Новгорода была разработана программа «волнового переселения» с финансированием из средств областного и городского бюджетов.
При разработке Программы был учтен опыт других городов, многолетний опыт реализации 185-ФЗ. Суть программы в том, что администрация города самостоятельно расселяет аварийный жилой фонд, и застройщику предлагаются территории с уже расселенными домами, что существенно сокращает сроки реализации проекта. Объем затрат на расселение уже известен и входит в стоимость права на заключение договора о РЗТ.
В соответствии с условиями Программы:
- для расселения жителей должны быть построены или приобретены квартиры по цене не выше цены Минрегиона за кв.м. (35450 руб. в 2013 г., 38550 руб. в 2014 г.);
- освобождаемый земельный участок должен быть продан через развитие застроенных территорий или под комплексное освоение.
В программу волнового переселения было включено 142 многоквартирных дома, состоящих из 727 жилых помещений, со следующих восьми площадок в Нижегородском и Советском районах:
- Большие Овраги;
- пл.Сенная;
- Белинского, Тверская, Невзоровых;
- Грузинская;
- Гребешок;
- Маслякова, Ильинская;
- Нижегородская, Сергиевская, Ильинская;
- Студеная, Славянская, Короленко.
Это беспрецедентно большое количество домов, расселенных в период с 2014 по 2018 гг.
За этот период основные цели программы были выполнены:
- построено пять жилых домов,
- закуплено 703 квартиры у МП «Объединенная дирекция по жилищному строительству» по средней цене 37,0 тыс.руб. за 1 кв.м.,
- расселены 669 жилых помещений.
Плановый срок расселения жилых домов по программе – 2015 год. Фактически программа завершается в 2018 году. Вызвано это длительными сроками судебных процессов с гражданами и несвоевременным выделением средств из городского бюджета.
Площадь освобождающихся земельных участков составляет 17,77 га, общий планируемый выход нового жилья с этих территорий – 318,4 тыс.кв.м.
В соответствии с Программой администрацией города Нижнего Новгорода в конце 2014 года подготовлена 31 площадка на аукционы по РЗТ.
В соответствии с региональным законодательством полномочия по принятию решений о РЗТ и проведении аукционов на право заключения договоров о РЗТ в 2015-2016 годах были у Правительства Нижегородской области. За этот период уполномоченным органом Правительства Нижегородской области – Министерством инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области были организованы 3 аукциона по подготовленной администрацией города Нижнего Новгорода 21 территории. По результатам аукционов было заключено 5 договоров о РЗТ. В 2015-2016 годах ни одной новой территории Правительством Нижегородской области проработано не было.
С 01.01.2017 г. полномочия по проведению аукционов по развитию застроенных территорий были возвращены администрации г.Нижнего Новгорода.

5.Итоги работы по РЗТ за 2017 год.

С 01.01.2017 г. вступили в силу изменения в статью 46.1 Градостроительного кодекса РФ, существенно ограничивающие возможности при подготовке территорий для принятия решений о развитии и требующие новой детальной проработки (из территорий с 2017 года необходимо исключить объекты, не соответствующие градостроительным регламентам).
С 01.07.2017г. вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, в соответствии с которыми заключение договоров о развитии застроенных территорий возможно лишь при установлении на карте градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий.
Учитывая данные изменения в Градостроительный кодекс РФ, большинство аукционов было объявлено в период с октября 2017 года, после внесения необходимых изменений в Правила землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде.
В связи с этим произошла корректировка границ практически всех застроенных территорий и соответственно была проведена работа по переформированию всех расчетных показателей территорий, подлежащих развитию.
В процессе подготовки аукционов неоднократно проводились встречи с застройщиками, в результате которых определялись условия проведения аукционов:
- в связи с высокой начальной ценой права на заключение договоров о развитии крупных застроенных территорий с целью повышения инвестиционной привлекательности проведено разукрупнение территорий в Нижегородском районе, в границах которых расположены расселенные аварийные дома,
- с целью уменьшения финансовой нагрузки на застройщиков на начальном этапе реализации договоров о РЗТ в договорах предусмотрен график платежей, согласно которому стоимость права на заключение договора о РЗТ оплачивается в следующем порядке: 20% задаток, 30% - через год после заключения договора (после разработки градостроительной документации), 50% - через полтора года после заключения договора.
Таким образом, после утверждения ППМ инвестор сможет сразу же приступить к освоению территории и начать строительство первых очередей. В этом состоит привлекательность аукционов по территориям, аварийные дома на которых расселены в рамках программы волнового переселения.
В результате данной работы результативно проведено 17 аукционов из общего количества проведенных в 2017-2018 годах 95 аукционов (по 44 территориям).
Причем, по итогам 7 аукционов исполнителями договоров о РЗТ являются иногородние фирмы из Ижевска, входящие в группы компаний «Талан» и «Юника», участие в аукционах которых привело к значительному росту цены на право заключения договора о РЗТ до реальной рыночной стоимости.
Исполнение договоров о РЗТ, заключенных в 2017 – истекший период 2018 г., предполагает:
- расселение инвесторами 59 жилых дома (кроме 27 домов, расселенных по программе «Волнового переселения»),
- строительство новых объектов ориентировочной площадью 332,1 тыс. кв.м.
По результатам состоявшихся аукционов обеспечено поступление денежных средств:
- в 2017 году в размере 155,1 млн. руб.,
-в 2018 году в размере 164,7 млн.руб.,
-в 2019 году в размере 150,2 млн.руб.
Таким образом в части реализации последнего этапа программы «волнового переселения» за II полугодие 2017 года выполнено 50%.

6. План на 2018 год.
В 2018 году планируется продолжение проведения аукционов на право заключения договоров о развитии оставшихся территорий, включенных в программу «волнового переселения».
До конца 2018 года планируется реализация 22 территорий, площадью 12,12 га, с возможным выходом жилья 220,2 тыс. кв.м.
Суммарная стоимость по начальной цене права на заключение договоров о развитии этих площадок 513,7 млн.руб.
В целях реализации муниципальной адресной программы сноса и реконструкции ветхого и сноса аварийного жилищного фонда в городе Нижнем Новгороде планируется проведение аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий, не включенных в программу «волнового переселения».
До конца 2018 года планируется реализация 20 территорий, площадью 34,62 га, с возможным выходом жилья 582,9 тыс. кв.м.
Суммарная стоимость по начальной цене права на заключение договоров о развитии этих площадок 219,9 млн.руб.
Кроме того, в стадии подготовки решения о развитии еще по 30 новым территориям, в том числе по инициативе застройщиков, практически во всех районах города. В настоящее время департамент градостроительного развития и архитектуры подготавливает расчетные показатели обеспечения данных территорий объектами социальной и инженерной инфраструктуры, определяет границы и градостроительные ограничения использования данных территорий.
Развитие новых застроенных территорий приведет к расселению не менее 300 домов ветхого фонда, улучшения качество жизни не менее 2400 семей Нижегородцев.
Реализация принятых и подготавливаемых решений о развитии застроенных территорий позволит ускорить расселение аварийных и ветхих домов за счет средств инвесторов.
Детальная информация по данному вопросу приведена в Приложениях 4, 5.

7. Определение начальной цены права на заключение договора о РЗТ.

Начальная цена права на заключение договора о развитии застроенной территории в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса РФ рассчитывается в соответствии с методикой, утвержденной постановлением администрации г.Нижнего Новгорода от 31.07.2013 № 2920 (с изменением от 18.09.2014). Данная методика разработана на основании областной методики, утвержденной Постановлением Правительства Нижегородской области от 30.05.2013 № 343.
Нц=К * S * Р + Цр, где
Нц – начальная цена права, руб.
К – коэффициент расчета начальной цены. Принимается для исторического центра города равным 0,5%, исторических территорий других районов (Автозаводский, Канавинский, Советский, Сормовский) - 0,3%, для остальных территорий – 0,2%.
S – общий выход площадей вновь возводимых объектов, рассчитывается департаментом градостроительного развития и архитектуры на основании нормативного коэффициента плотности застройки согласно СП 42.13330.2011 для данной территории в соответствии с генпланом города.
Р – рыночная стоимость одного квадратного метра вновь возводимых объектов, для определения заказываются маркетинговые исследования у экспертных организаций.
Цр – произведенные затраты муниципалитета на расселение жилых домов, руб.
Кроме того, при признании аукциона несостоявшимся по причине отсутствия претендентов, начальная цена права на заключение договоров о развитии застроенных территорий для каждого последующего аукциона может устанавливаться с применением коэффициента 0,7.
Таким образом, данная методика объективна, основана на фактических ценовых параметрах стоимости жилья и обоснована нормативными документами.
При этом фактическая (рыночная) стоимость договора РЗТ определяется аукционом.

Анализ действующих в других регионах методик определения начальной цены права показывает, что все существующие методики можно разделить на следующие группы:
Фиксированная начальная цена права 100 тыс.руб. (город Калуга) – необъективный подход, не учитываются размеры и мощности участка, затраты бюджета на расселение,
Определение начальной цены в отчете оценщика (Ямало-Ненецкий автономный округ, город Улан-Удэ, Воронежская область, город Хабаровск, Приморский край) – противоречит ст.46.1. Градостроительного Кодекса РФ,
Определение начальной цены путем расчета разницы между доходами и расходами застройщика (республика Адыгея, республика Алтай, республика Ингушетия, Ростовская область, Чувашская республика) – методика необъективна, данные параметры невозможно точно оценивать в начальном этапе реализации проекта,
Определение начальной цены с использованием кадастровой стоимости земли в границах застроенной территории (Кировская область, Челябинская область, Свердловская область, Саратовская область, Тюменская область) – методика необъективна, т.к. кадастровая стоимость земли при размещении объектов ветхого и аварийного фонда отличается от кадастровой стоимости земли под объектами нового строительства.
Определение начальной цены с использованием рыночной стоимости права аренды территории и рыночной стоимости затрат (Томская область, Орловская область) – методика необъективна, т.к стоимость затрат невозможно достоверно спрогнозировать.
При этом, в методике определения начальной цены права на заключение договора о РЗТ, действующей в городе Нижнем Новгороде, условно определенным на основании нормативов проектирования, является один показатель – объем возможного строительства, в методиках по п.3, 4, 5 – их количество существенно увеличивается.
Для сравнения приводится расчет начальной цены права на заключение договоров о РЗТ по двум участкам, выполненный по методике города Нижнего Новгорода и методике, принятой постановлением Законодательной Думы Томской области от 22.09.2015 №2860, предложенной депутатом Лазаревым Е.И.

Участок №1.
Общие сведения:
- адрес: в границах улиц Батумская, Героя Елисеева в Приокском районе,
- площадь земельного участка – 2,18 га,
- плановый объем нового строительства – 20 120 кв.м. жилых и 1 010 кв.м. нежилых помещений.
- затраты муниципалитета на расселение – отсутствуют.
Начальная цена права, рассчитанная по методике администрации города Нижнего Новгорода:
Нц=2 656 000 рублей.

Начальная цена права, рассчитанная по методике Томской области:
Нц=(Цзу – Цижп – Цизу – Цпжп – Цни), где
Цзу – рыночная стоимость права аренды территории, руб.
Цижп, Цизу, Цпжп, Цни – рыночная стоимость изымаемых помещений, земельных участков, руб.
Нц = -33 642 100 рублей.
В случае отрицательного значения расчет выполняется по формуле:
Нц=УПКСж х П х 0,001,
где
УПКСж – среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, 1 781,1 руб/кв.м.
П – площадь земельного участка, 21800 кв.м.
Итого Нц= 38 828 рублей
По результатам аукциона, проведенного администрацией города Нижнего Новгорода 20.10.2017 и признанного несостоявшимся по причине участия в нём менее двух участников, заключен договор с единственным участником по начальной цене предмета аукциона, а именно 2 656 000 рублей.

Участок №2.
Общие сведения:
- адрес: в границах улиц Белинского, Тверская в Советском районе.
- площадь земельного участка – 1,74 га, в т.ч. территории общего пользования 0,09 га, расчетная площадь 16500 кв.м.
- плановый объем нового строительства – 40 979 кв.м. жилых и 5 332 кв.м. нежилых помещений, 201 парковочное место.
- затраты муниципалитета на расселение – 147 073 542 руб.

Начальная цена права, рассчитанная по методике администрации города Нижнего Новгорода:
Нц=160 264 000 рублей.

Начальная цена права, рассчитанная по методике Томской области:
Нц = - 430 992 рубля.
В связи с полученным отрицательным значением начальная цена определяется в сумме
Нц= 193 955 рублей
По результатам аукциона, состоявшегося 08.12.2017, цена права на заключение договора о развитии застроенной территории составила 266 529 081 руб., произошло превышение над начальной ценой на 66%.
Таким образом, можно сделать вывод, что из-за несовершенства методики расчета начальной цены, принятой в Томской области, бюджет города не использует возможность получения доходов в бюджет и не получает компенсацию за произведенные затраты по расселению.

8. Проблемы при реализации договоров о РЗТ

Сроки выполнения мероприятий по договору о РЗТ

Этап
Исполнитель
Срок

1.Разработка ППМ
Инвестор
0,5-1 год

2. Рассмотрение и утверждение ППМ
Администрация, Правительство
0,5-2 года

3. Расселение по очередям
Инвестор
В среднем 1,5 года

4. Получение освобожденного участка земельного участка в соответствии с очередностью
Правительство, Администрация, кадастровая палата
0,5-2,5 года

5. Проектирование
Инвестор
0,5 года

6. Строительство
Инвестор
1,5 года

Итого

5,5 – 8,5


Ряд этапов застройщики пытаются выполнять параллельно, но тем не менее инвестиционно-строительный цикл в Нижнем Новгороде очень продолжительный.
Это обусловлено следующими факторами:
8.1. Длительность процедуры согласования ППМ на областном и городском уровне.
Данные процедуры зачастую затягиваются из-за несогласования администрацией города либо Правительства Нижегородской области предложений застройщиков и из-за постоянного в последние годы перехода полномочий в градостроительной деятельности от администрации города в Правительство и обратно.
8.2. Длительность оформления прав на земельные участки, в том числе из-за наличия инженерных сетей в границах земельных участков, подлежащих предоставлению в рамках РЗТ.
8.3. Расселение домов является самым длительным и неконтролируемым ни по времени, ни по затратам процессом. Возможный путь решения - осуществлять расселение аварийных домов силами администрации г.Нижнего Новгорода (при финансовой поддержке Правительства Нижегородской области).
8.4. Имеются сложности в получении технических условий на электро- и газоснабжение.
Необходима координация инвестпрограмм ресурсоснабжающих организаций между собой, учет ими территорий, на которых в ближайшее время планируется строительство, необходимо единство целей и задач Правительства Нижегородской области, администрации города и ресурсоснабжающих организаций в части развития жилищного строительства.
8.5. С 03.10.2016 для ряда объектов культурного наследия (далее - ОКН) устанавливаются защитные зоны, предусматривающие запрет строительства объектов капитального строительства и их реконструкции до установления зон охраны ОКН. На территории Нижнего Новгорода (в основном в Нижегородском районе) в настоящее время располагаются 785 ОКН (в т.ч. 135- федерального значения, 650 – регионального значения); 18 выявленных ОКН, 346 установленных территорий ОКН; 218 установленных зон охраны ОКН (в т.ч. 103 охранных зоны, 130 зоны регулирования застройки и градостроительной деятельности, 4 зоны охраняемого природного ландшафта).
Правительство Нижегородской области разрабатывает проекты зон охраны ОКН, но в недостаточной степени (установлено менее 30% зон охраны). Возможный путь решения – составление сводного плана-графика разработки и установления зон охраны ОКН за счет всех источников (бюджетных и внебюджетных).
Кроме того, имеют место предложения градозащитников по сохранению ряда объектов (не ОКН) на территориях, подлежащих развитию. В подавляющем большинстве их размещение не соответствует Генплану, проекту планировки центральной части, утвержденным ППМ.
В связи с этим, разработка концепции сохранения исторического центра должна учитывать нормы Генплана, либо в него должны вноситься всесторонне обдуманные и обоснованные изменения.




Директор департамента строительства Ю.М.Щеголев

Приложение 1
Информация о проведении аукционов на право заключения договора о РЗТ в Российской Федерации в 2017 году
Регион
Количество организованных аукционов
Количество аукционов с победителем
Количество аукционов с единственным участником
Количество результативных аукционов

Калужская область/ Калуга, Обнинск
5
4
 

4

Калининградская область/ Пионерский, Зеленоград
7
1
1

2

Новосибирск
10
1
7
8

Башкортостан/ Уфа, Белорецк
2
 
1
1

Ярославль
12
1
4
5

Хабаровск
35
1
2
3

Владимирская область/ Александров, Киржач
3
1
 

1

Рязань
3
 
3
3

Свердловская область/ Пышма
1
1
 
1

Якутск
7
 
 


Киров
6
2
2
4

Тула
1
1
 
1

Нижегородская область/ Выкса
2
 
 


Нижний Новгород (в том числе по 44 новым территориям)
83
3
9

12

Самара
6
1
3
4

Красноярск
6
2
2
4

Томск
10
 
4
4

Магнитогорск
1
 
1
1

Астрахань
1
 
1
1

ЯНАО/ Лабытнанга, Салехард
5
 
2
2

Пенза
1
 
 


Иркутск
6
4
 
4

Ленинградская область
1
 
1
1

ХМАО/ Югра, Мегион
5
1
4
5

Воронеж
2
1
1
2

Ульяновск
5
1
2
3

Пермь
4
2
2
4

Волгоград
1
 
1
1

Улан-Удэ
1
 
1
1

Московская область
5
1
 
1

Новокуйбышевск
1
 
1
1

Южно-Сахалинск
2
2
 
2

Тюмень
3
 
 


Чебоксары
1
 
1
1

Тамбов
1
 
 


Итого
245
31
56
87


Приложение 2
Информация о проведенных аукционах по РЗТ

 
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
НО
2017-2018
Всего

Кол-во застроенных территорий, по которым приняты решения о развитии
31
29
13
7
9
25
15
37
 

44
210

Кол-во проведенных аукционов
66
75
35
12
12
24
30
38
3+2 обл
4
95
390+6

в том числе повторно
36
48
22
3
5
4
10
17
 
2
28
175+2

Кол-во заключенных договоров о развитии
6
26
8
6
8
15
15
19
2+4 обл
1
15
120+5

Из них с ед.уч.
С 2 уч.
С 3 уч.
С 4 уч.
6
21
5
7
1
5


1
3
4
1
12
2
1
13
2
13
5
1
5
1
1
11
4
97
24
3
1

из них расторгнуты

1

15

1



2






19


Поступило денежных средств в бюджет города,
млн. р.
39,5
185,1
14,2*
15,5*
127
199,9
363,3
223,9
176

0,5
165,3
1 410,2


*) в эти годы размер права был снижен как антикризисная мера в 10-30 раз.








13PAGE 15


13PAGE 14115





Приложенные файлы

  • doc 83480361
    Размер файла: 158 kB Загрузок: 0

Добавить комментарий